ჰაერის უფლებები

ჰაერის უფლებები უძრავი ქონების განვითარების უფლების ერთ-ერთი სახეა. ზოგადად, მიწისა ან შენობის საკუთრება ან ქირაობა იძლევა ამ ქონების ზემოთ ცარიელი სივრცის გამოყენებაზე და განვითარებაზე უფლებებსაც. ამ უფლებებს ჰაერის უფლებები ეწოდება. სავარაუდოდ, ეს იურიდიული კონცეფცია ეყრდნობა ძველ ლათინურ გამოთქმას: Cuius est solum, ejus est usque ad caelum et ad inferos ("მას, ვინც ფლობს მიწას, ეკუთვნის ქვევით დედამიწა მის ცენტრამდე [ჯოჯოხეთამდე] და ზემოთ ზეცამდე [სამოთხემდე].").

საჰაერო ნავიგაცია და ჰაერის უფლებები

თავდაპირველად, როცა ადამიანებმა უძრავ ქონებაზე საკუთრების დაკანონება დაიწყეს, ჰერზე უფლებები უსაზღვრო იყო. ეს თემა განხილვის საგანი XX საუკუნემდე არ გამხდარა. პირველი ლეგალური ზღვარი ჰაერის უფლებებზე თვითმფრინავის გამო დაწესდა. შედეგად, მესაკუთრეების უფლება საჰაერო სივრცეზე შეიზღუდა იმით, რისი გამოყენებაც რეალურად შესაძლებელი იყო. საჰაერო ნავიგაციის განვითარებისთვის არაპრაქტიკული იქნებოდა, თუ ყოველი კერძო მესაკუთრე მისი ნაკვეთის თავზე ჰაერს უსაზღვროდ დაისაკუთრებდა, ვინაიდან თვითმფრინავები მათ საკუთრებას უნებლიეთ მუდამ დაარღვევდა.

აშშ-ში ფედერალური ავიაციის ადმინისტრაციას ქვეყნის ტერიტორიაზე საჰაერო სივრცის კონტროლი ექსკლუზიური უფლება აქვს და მკაფიოდ განსაზღვრავს მისი გამოყენების წესებსა და მოთხოვნებს. ტიპურად, საჰერო სივრცის "უკონტროლო" კატეგორიაში ნებისმიერ პილოტს შეუძლია იფრინოს ნებისმიერი სახის თვითმფრინავით ისე ახლოს მიწასთან, როგორც მოისურვებს, ამასთან უნდა დაიცვას 150 მ (500 ფუტი) დისტანცია ადამიანთა და ნაგებობათაგან, გარდა აფრენა-დაფრენის მომენტისა. შედეგად, ის კვეცს ნებისმიერ ინდივიდუალურ უფლებას საჰაერო სივრცეზე, განსაკუთრებით აეროპორტებთან.

მიწის ან უძრავი ქონების მესაკუთრეები ხშირად ვალდებული არიან დათმონ ჰაერის უფლებები აეროპორტის სიახლოვეს, რათა მომავალში თავიდან იქნას აცილებული შესაძლო სასამართლო გარჩევები აეროპორტის საქმიანობის შედეგად მათი ქონების განვითარების შეფერხების ბრალდებით. მას "სანავიგაციო უფლებას" [navigation easement] უწოდებენ.

რკინიგზა და ჰაერის უფლებები

მეტლაიფ ბილდინგი გრანდ სენტრალ სადგურის უკან (მოჩანს მხოლოდ სახურავის ნაწილი)

რკინიგზა პირველი კომპანია იყო, რომელმაც მისი საჰაერო უფლებებით ფულის კეთების პოტენციალი აღმოაჩინა. ამის ერთ-ერთი თვალსაჩინო მაგალითია გრანდ სენტრალ ტერმინალი ქალაქ ნიუ-იორკში. თავდაპირველად, სარკინიგზო კომპანიამ ტერმინალი მარტივად ააგო ზედ ლიანდაგების პლატფორმაზე. ეს უბრალოდ სივრცის ეფექტიანი გამოყენება იყო, ლიანდაგბის გვერდით მიწის ნაკვეთის დაკავების ნაცვლად. 1950-იან წლებში რკინიგზის კომპანიები მიხვდნენ, რომ მათ შეეძლოთ ჰაერის უფლებები გაეყიდათ და სხვა კომპანიებისთვის მიეცათ საშუალება შენობები დაედგათ ლიანდაგების პლატფორმების თავზე. სწორედ ამგვარად აშენდა მეტლაიფ ბილდინგი გრანდ სენტრალ ტერმინალის გვერდით, მეტრო ნორზის სარკინიზგო ბაქნების თავზე.

ლიანდაგების პლატფორმების თავზე შენობების დადგმა დღემდე პოტენციურად საკმაოდ სარფიანია, განსაკუთრებით ისეთ დიდ ქალაქებში, როგორც ნიუ-იორკია. მცირე ხნის წინ ნიუ-იორკის საზოგადოებრივი ტრანსპორტის კომპანიამ (Metropolitan Transportation Authority) სცადა ჰაერის უფლებები გაეყიდა ნიუ-იორკ ჯეტსისთვის (ამერ. ფეხბურთის გუნდი), რათა მათ პენ სტეიშენთან ლიანდაგების თავზე სტადიონის აგება შესძლებოდათ, ჰუდზონ იარდზსის გადახალისების პროექტის ფარგლებში. MTA-მ ამ მიზნისთვის პლატფორმის აგებაც კი ითავა, განვითარების წასახალისებლად.

გზები და ჰაერის უფლებები

რკინიგზის მსგავსად, ავტოსტრადების მშენებლებიც ცდილობენ საკუთარი ჰაერის უფლებების გაყიდვას. ბოსტონის ქალაქის მმართველობა ამჟამად ცდილობს ჰაერის უფლებების გაყიდვას ახლად დასრულებული ბიგ დიგის (დახურული ავტოსტრადა) თავზე.

ქალაქ ლოს-ანჯელესმა კი 2007 წელს კონკურსი გამოაცხადა ჰოლივუდის ავტოსტრადაზე პარკის გაშენების პროექტზე.

ჰაერის უფლებების გადაცემა

ჰაერის უფლებების გაყიდვა ან გადაცემა ისტორიული შენობების დაცვის ერთ-ერთი ხელსაყრელი ინსტრუმენტი გახდა. მაგალითად, მჭიდროდ დასახლებული ქალაქის ცენტრში ცათამბჯენებს შორის შეიძლება იყო დარჩენილი მცირე ზომის ისტორიული (ან კულტურული) მნიშვნელობის შენობა. დავუშვათ, ეს შენობა სულ სამსართულიანია, თუმცა ამ უბანში ზონირებით ნებადართულია 35-სართულიანი შენობების აგება. მოსახლეობას არ სურს ამ ისტორიული შენობის დანგრევა, თუმცა ამ შენობის მფლობელებს ამ ადგილზე უფრო მაღალი შენობის აგებით გაცილებით მეტი შემოსავლის მიღება შეუძლიათ.

ამ დილემის გადაჭრის ერთ-ერთი საშუალებაა ისტორიული შენობის თავზე ჰაერის უფლებების გაყიდვა. ამ მიზნისთვის შესაბამისი საქალაქო ან მუნიციპალური მთავრობის მესვეურებს შეუძლიათ მაღლივი შენობების მშენებლებს მიჰყიდონ ამ ისტორიული შენობის გამოუყენებლი 32 სართულის ჰაერის უფლებები, რაც მათ ზონირებით დაშვებული 35-ის ნაცვლად 67-სართულიანი შენობის აგების უფლებას მისცემს. ეს საშუალებას მისცემს ისტორიული შენობის მფლობელებს მიიღონ თითქმის იმდენივე შემოსავალი (მეტი თუ არა), ამ შენობის დანგრევის გარეშე. მაგალითისთვის, 2005 წლის ნოემბერში, ქრისტეს ეკლესიამ ნიუ-იორკში საკუთარი ჰაერის უფლებები რეკორდულ $430 დოლარად გაყიდა ერთ კვადრატულ ფუტზე. ამ გარიგებით მათ $30 მილიონი მიიღეს.

სხვა ტიპის უძრავი ქონების განვითარების უფლებები

• მიწისქვეშა უფლებები - უფლებები ნავთობზე ან მინერალურ რესურსებზე უძრავი ქონების ქვეშ.
• რიპარიული უფლებები - უფლებები მდინარის წყალზე უძრავი ქონების წინ.
• სინათლზე უფლება - უფლება, რომელიც უკვე არსებული შენობის მფლობელს აძლევს მის ფანჯარაში საკმარისი დღის სინათლის შემოსვლას.

რესურსები ინტერნეტში

• უძრავი ქონების განვითარების უფლებების ტიპები დაარქივებული 2005-12-26 საიტზე Wayback Machine.
• ზოგადი ინფორმაცია ქალაქ ნიუ-იორკის ჰერის უფლებებზე დაარქივებული 2008-05-12 საიტზე Wayback Machine.